[Immobilier] Terrain à vendre ... Donation ?

[issel]

Bonsoir bonsoir !

Ce soir, je vais faire appel à vos connaissances en droit immobilier ... je suis plutôt nul dans le domaine et je me suis dit que vous étiez peut être plus au courant Je vous expose la situation (je vais tenter de faire simple, c'est pas forcément gagné) :

J'ai 24 ans, ma copine 20 ans.

La grand mère de ma copine possède un terrain en plein milieu de la ville (environ 10 ares), pour l'instant à l'état de jardin (le grand père a son verger dedans, son cabanon pour les outils etc ...). Avec le grand age qui approche, ils envisagent de s'en séparer et c'est là que ça m'intéresse.

Ne voulant pas payer un loyer toute ma vie, pourquoi pas l'acheter.

Juste à coté de ce terrain, il y'a la maison d'un médecin, qui a déjà acheté le terrain en face, et qui souhaiterais faire mains basse sur celui de la grand mère.

En troisième protagoniste : la mairie. Cette dernière est également intéressée par le terrain.

1) La grand mère ne sait pas combien elle en veux, elle veux juste vendre le terrain pour se payer une nouvelle voiture.

2) le médecin passe à la mairie pour savoir si le terrain est viabilisé et constructible, car la grand mère lui a dit qu'elle voulait s'en séparer un de ces quatre.

3) Je passe à la mairie pour la viabilisation.

4) La mairie, voyant que des gens se renseigne, envoie un courrier à la grand mère lui disant texto : Mme, votre terrain nous intéresse, nous vous en donnons 15 000euros, merci de passer à la mairie pour les modalités.

5) La grand mère hallucine, elle en veux plus que 15 000 euros, et n'a même pas dit qu'elle le vendait officiellement.

6) Le médecin apprend ça, et traine la grand mère chez un notaire, le notaire leur apprend que la mairie en donne 24 000euros, et il dit : Monsieur le Médecin, si vous le voulez, vous devez donner 25 000euros. Le médecin dit non, il veux donner que 23 000, le notaire lui dit donc que c'est perdu.

Voila où ça en est ... J'ai plusieurs petites questions :

- La mairie me passera t'elle forcément sur le dos, même si je propose 25 000 ? C'est pas ebay que je sache, comment se passe le droit de préemption (ortho?)

- N'y a t'il pas moyen à la grand mère de faire une sorte de donation à sa petite fille (ma copine), et ainsi passer outre la mairie ? (je dis sorte de donation, mais plutôt : vente privilégiée)

QU'en pensez vous ? y 'a t'il moyen d'acheter le terrain (je le veux pas gratuit hein si faut donner 30 000euros, je les donne) sans que la mairie me passe sur le dos ?

Issel, pas très doué avec les lois

[Rouffian]

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Bon on va te faire confiance.

Alors de base il faut savoir que le droit de préemption (droit de préemption urbain dans ton cas) ne s’applique pas en cas de mutation à titre gratuit. Donc en cas de succession, donation, transfert de jouissance de bail.....le DPU on s'y assoit dessus. (en plus ça rime )

Donc si donation à ta copine pas de DPU.

Quant au médecin, si mamie accepte de faire une donation, on s'en tape.

Finalement le plus dur va être de convaincre mamie et de vérifier si la donation n'entame pas la réserve de succession. Mais si elle n'est pas philanthrope et bien il va falloir l'indemniser à sa juste valeur, et cela va poser un problème vis à vis des autres héritiers car officiellement la donation n'a pas de contrepartie financière. A voir avec un notaire pour border l'opération.

Cordialement

JC

Pour bien comprendre ce qu'est le droit de préemption urbain, tu peux lire ce qui suit. C'est extrait du site http://www.fnaim.fr/infos/guide-immobilier/expropriation/droit-de-preemption-urbain.aspx

Principes généraux

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Contrairement à l'expropriation qui peut frapper un propriétaire jouissant paisiblement de son patrimoine, le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. Dès lors qu'il n'y a plus d'intention de vendre, le droit de préemption n'a plus d'objet, par définition.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

On distingue ainsi les droits de préemption dans les espaces naturels sensibles, que peuvent exercer les Départements, les zones agricoles où les Safer peuvent intervenir, les Zones d'Aménagement Différé (ZAD) qui ne concernent que les territoires non couverts par un Plan d'Occupation des Sols (POS).

Mais le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

Par souci de simplification, c'est ce seul DPU qui sera traité ici.

Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué (cf. ci-après).

Les opérations concernées

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision, les transferts de jouissance, les ventes dans le cadre de liquidations judiciaires.

La récente loi Solidarité et Renouvellement Urbain a soumis au DPU les ventes forcées dans le cadre de saisies immobilières.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise le prix demandé.

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en précisant avec précision le motif invoqué.

En l'absence de motif ou en présence d'une décision insuffisamment motivée, le propriétaire peut contester la décision auprès du tribunal administratif.

B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

B2. La commune propose un prix inférieur.

Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix.

Si le délai de quinze jours n'est pas respecté, la Commune est censée avoir renoncé à son droit de préemption.

Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.

Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Le droit de rétrocession

On l'a vue : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption.

A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

[dump]

Bein déjà si la mairie le veut,c'est game over pour tout le monde!! elle fera jouer sont droit de préemption et la,le terrain est pour elle

[Elitt13]

A condition que tu t'engages à envoyer à Lucy07 une contribution aussi modeste soit elle afin d'aider à financer les frais d'hébergement du forum (voir le topic http://www.motorsport-passion.com/viewtopic.php?t=15803 et que tu commandes un autocollant du forum je m'engage à te fournir la réponse.

Allez tourner d'autocollant pour toutes les réponse

Bon on va te faire confiance. Moi Itou

Alors de base il faut savoir que le droit de préemption (droit de préemption urbain dans ton cas) ne s’applique pas en cas de mutation à titre gratuit. Donc en cas de succession, donation, transfert de jouissance de bail.....le DPU on s'y assoit dessus. (en plus ça rime )

+1 Aussi la donation seule solution avec contrepartie fianciére si ta mamie à d'autres héritiers, gaffe à ce que ta mamie ne signe pas de compromis avec le medecin sinon c'est mort la Mairie préemptera d'office et adieu le pote agé bonjour les logement sociaux

PS : Rouffian, je viens de comprendre ton Pseudo Bien vue ........

[Rouffian]

DUMP, c'est exact si la mairie veut le terrain. A défaut de pouvoir utiliser le DPU, elle pourra toujours mettre en route une procédure d'expropriation, mais bon apparemment ce n'est pas le cas selon les explications données par Issel.

[issel]

Coucou

Je n'ai pas pu encore m'en occuper, mais je tenais déjà à vous remercier pour les réponses et les conseils

Je vais essayer de m'en occuper, ce qui serait parfait, c'est l'acheter pour le revendre et ainsi prendre une plus value pendant que les prix sont attractifs ...

Maintenant je me dis que le jour ou je veux construire, ce terrain serait nickel ... A trois rues d'ici j'ai vue deux terrains à vendre (entre 85 et 103euros le mètre carré) ... alors 25 000e pour 10 ares, je me dis que ça serait vraiment une affaire ...

J'en ai reparlé à ma copine, elle va en re discuter un peu avec sa grand mère, en essayant de laisser ce terrain ... dans la famille !

Issel

[VINCESMG2]

Mairie gagnante !!!!! Je suis confronté a ce genre de probleme suite a une sucession directe apres avoir fait estimé le bien par un notaire afin de réglé les droit de sucsession il y a plus de 4 ans (je precise puisque l'immobilier est loin d'avoir chuté ces 4 dernieres années) voila que la mairie ce porte aquereur de ce bien imobilier bien en dessous de ca valeur ( estimation notaire et prix vendeur) je vous raconte pas comme je l'ais mauvaise puiske j'ais payé les droits de sucsesion sur l'etimation notaire ou comment ce faire retourner la moke de 40000 euros par la mairie !!!!! En bref si elle veut elle peut et ya juste a fermer sa bouche !!!!!!L'affaire n'est pas encore faite mais je ne me fait plus d'ilusions....

[issel]

Yop yop !

Ca a avancé à grand pas cette semaine cette histoire...

Ma copine croise sa grand mère en ville et lui demande où en est le terrain ? La mamie lui explique que le voisin doit lui donner une réponse fin de semaine, car il voulait l'acheter que 22 000euros et que elle en voulait 25 000, donc qu'il devait réfléchir avant de lui donner la réponse.

Sur ce, ma copine m'appelle au boulot, et je lui dit que je l'achète 25 000euros tout de suite. Elle recontacte la mère grand et la mamie sort : Oh ben tant mieux ! Ça m'arrange, je te le vends.

Reste donc maintenant à voir si la mairie va nous foutre des bâtons dans les roues, je compte un peu sur les élections passées (et le changement de maire ... Voila 25 ans que c'était le même maire dans notre ville et la ça a basculé à gauche.)

Demain après midi ma copine retourne voir sa mamie et le terrain, on va donc un peu peaufiner les détails, dans la semaine je récupère le certificat d'urbanisme, je vais essayer de voir ce qu'il en est de la mairie, et si elle est décidé à me foutre des bâtons dans les roues, je tenterai de voir le nouveau maire (y veux pas déjà faire chier les gens alors qu'on viens de l'élire :?).

Voili voilou, j'espère que ça va se faire .. Par contre j'ai une grosse déception : L'IMPÔT SUR LA PLUS VALUE.

Je vais finalement revendre le terrain (je suis pas sur de bâtir ici) et prendre la plus value (prix d'achat de 25 000euros, environ 3 000euros de notaire pour un prix de vente estimé entre 70 et 80 000euros par un ami qui travail comme commercial pour un bâtisseur) mais 27% d'impôts !

En tout cas, si ça se fait ...... La 330ci va débarasser la cour

Issel, qui croise les doigts

[issel]

Coucou ! !

Je me permets de UP mon propre POST, car y'a un sacré put*** de retournement dans l'histoire ...

Pour résumer brièvement :

La grand mère possède un terrain constructible en ville, et souhaite s'en débarrasser. Le voisin, après bien des tentatives d'achats, lui propose 20 000euros ... Je lui propose alors 25 000euros, le voisin estime qu'il ne vaut pas plus et ne souhaite pas monter, la mairie estime qu'il n'est pas intéressant et ne souhaite pas monter non plus ...

Le 21/10/2008 me voila donc propriétaire devant la loi d'un terrain à batir (je l'avais acheté à la base pour construire dessus avec ma copine ... mais au final, il est trop "en ville" pour nous, et surtout le prix des maisons est encore bien trop chère (ma copine ne travail pas)).

Je décide donc en décembre de le revendre et le met en vente sur leboncoin à 75 000e (prix à la louche dur d'estimer un terrain quand on ne connait pas) (j'avais cette idée en tête lors de l'achat également, même si à la base, je voulais construire (devis de terrassier à l'appui, je m'étais renseigné).

Voila qu'hier, je reçois une lettre d'un cabinet d'avocat concernant ceci, je vous la copie ci dessous :

Monsieur,

Par la présente, je vous informe intervenir au soutien des intérêts de M. et Mme "la grand mère", demeurant, "l'adresse de la grand mère".

Vous vous êtes porté acquéreur en date du 21/10/08 d'un terrain situé "adresse du terrain de la grand mère", sous la condition d'effectuer votre construction immobilière avec la petite fille de Monsieur et Madame "la grand mère".

Or, à leur grande surprise, ils ont constaté qu'en date du 02/12/2008, vous aviez mis en vente ce même terrain pour un montant de 75 000euros, alors que vous l'aviez acheté 25 000euros.

Ils considèrent ce comportement comme inacceptable comte tenu des engagements que vous aviez pris à leur égard.

En conséquence, ils ont déidés à engager une procédure de rescision de la vente pour cause de lésion.

Ils renonceront à cette procédure que dans l'hypothèse où vous acceptiez, à titre transactionnel, de leur verser de la somme de 10 000€ (je recopie la lettre telle quelle, malgré la faute syntaxique/dactylographique) en réparation de leur préjudice.

A défaut de versement de cette somme, je vous informe être mandatée pour engager une procédure devant les juridictions judiciaires.

Il est évident que dans le cas d'une telle procédure, nous solliciterons également des dommages et intérêts ainsi que votre condamnation à l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Je note de ressortir ce dossier sous quinzaine.

Dans l'attente, je vous prie patatittatatata ....

Voili voilou, grosse surprise donc, puisqu'elle croise ma copine tous les jours, lui fait des gros bisoux et compagnie ... et grosse emm**** en perspective ...

Qu'en pensez vous ?

En cas de procès pour lésion, des experts (3 mais qui ? des agences immo ? des pros ?) doivent donc venir voir mon terrain et l'estimer, si je perds ... J'aurai le droit entre rembourser les 9/10ème ou lui rendre le terrain si je ne m'abuse ? Est ce que je récupère une partie des frais de notaires de la vente ? (acheté 25 000e, 2 500e de frais de notaire en + du prix de vente logique)

Des agences Immobilières (2) ont déjà estimées le bien, car je l'ai mis en vente avant hier (d'ailleurs j'ai diminué avant hier, avant la lettre, le prix de vente de 75 000 à 65 000 car je l'avais bien surévalué), la première agence l'a estimée à 53 000e, la seconde à 60 000e max ...

J'avoue être un petit peu dans le flou, je compte sur vous pour m'éclairer si possible :/

Merci d'avance de prendre le temps de se pencher la dessus, bénévolement qui plus est, c'est très gentil :?

A bientôt.

Issel

[Gilles_M3.00]

il te suffit juste de dire que c'était pour faire un "essai" du fait de la baisse des prix tu voulais te faire une idée sur la valeur du terrain à moindre cout car tu l'as mit chez aucun professionnels ni notaire d'ailleurs l'annonce et sur un site gratuit. et qu'en aucun cas le terrain est à vendre d'ailleurs.

que les pros ton contacté suite à l'annonce (c vrai ils le font) et comme ils font des estimation gratuite et j'espère que tu n'as pas signé de mandat !! sinon résille les vites !!!

si tu as des projet en cours de construction 'plan" contact constructeur fait en une copie

va voir les grand parents pour calmer le jeux.

Autre chose : je doute que la raison invoquée "moral" si elle n'as pas fait l objet d un écrit, peut se retourner contre toi par contre si tu l as acheter en dessous de sa valeur.....

Attention plus haut tu dis qu'il reste ds la famille et ensuite ...... :?

et pis entre nous ya rien qui presse de le vendre surtout qu'il ne te coute rien ! et peut te rapporter à tout moment (réflection inside) t prévenu maintenant des possibilité qui s ouvre à toi si tu bouge...

Ah ces avocats

[Elitt13]

pas cool toussa :?

c'est une mémé surfeuse!!! si tu l'a mis sur le boncoin uniquement, il y a eu une âme trés charitable qui a du lui raconté la vente!!!

c'est sur que toi aussi mettre en vente le bien si rapidement c'est peut être pas une bonne idée sans compter la plus value que tu vas prendre sur la transaction

J'ai franchement jamais eu le cas de procés en lésion donc pas facile pour t'aider

Essai d'aller voir la grand mére (quelle age elle a la vendeuse!!!) elle était seule pas marié, pas d'enfant en usufruit ou nu propiété!!!

si ça se négocie avec elle à l'amiable ça va

Ensuite faut voir la jurisprudence sur le sujet (à tu fait des travaux sur le terrain, gardes toute les factures, les photos, regarde dans le coin s'il y a eu des changements depuis ton achat

Création de logement, ouverture de commerce de grande enseigne, changement du POS etc.

Afin de justifier une augmentation de prix du terrain éventuelle

voila quelques pistes

[Rouffian]

Bon, mémé est bien conseillée sur ce coup là. Qui plus est elle surfe sur internet et est un des piliers du site "le bon coin". Et dire que certains petits vieux en sont restés aux anciens francs

Techniquement Mamie fait application des articles 1674 et suivants du Code civil.

Pour faire court et simple, si rien ne justifie la soudaine plus value (découverte de pétrole, gisement d'or, modification du P.L.U......) si tu revends moins de 2 ans après l'achat et si mémé est lésée de plus de 7/12eme du prix de revente alors on peut appliquer la récision.

Concrètement dans ton cas compte tenu du prix estimé de revente, pour que mémé se taise il aurait fallu qu'elle te vende l'immeuble plus de 31250 €.

De toute manière même si mémé n'avait rien vu, le notaire chargé de la revente de l'immeuble lui aurait demandé son avis.

Moralité soit tu ne vends plus soit tu négocies soit tu lui offres des bottes en plomb ou en béton.

Aucun regret à avoir.

JC

Bon tu auras compris. Mêmes réflexions que Elitt13